PERJANJIAN BANGUN, OPERASI, DAN SERAH (BUILD, OPERATE, AND TRANSFER)

PERJANJIAN BANGUN, OPERASI, DAN SERAH (BUILD, OPERATE, AND TRANSFER)

Pada hari ini, [______________], tanggal [__] bulan [__] tahun [__] bertempat di [_______] telah terjadi kesepakatan antara:

PT PUPUK KALIMANTAN TIMUR Tbk berkantor pusat di Komplek PT Pupuk Kalimantan Timur Tbk, Bontang 75313, dalam hal ini diwakili oleh [__________] selaku Manajer [______________] berdasarkan Surat Keputusan Direktur Perusahaan PT Pupuk Kalimantan Timur Tbk No. [____________] tanggal [___________], berkantor di [____________] dengan demikian sah bertindak untuk dan atas nama PT Pupuk Kalimantan Timur Tbk, untuk selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA.

PT/CV [_____________] berkedudukan di [___________] dan berkantor di [___________], perusahaan yang didirikan berdasarkan akta No. [_________] tanggal [____________] dibuat oleh/dihadapan* [_________], notaris di [__________] dalam hal ini diwakili oleh Manajer [____________] berdasarkan Surat [____________] dengan demikian sah bertindak untuk dan atas nama PT/CV [___________], untuk selanjutnya disebut PIHAK KEDUA.

PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA, secara bersama-sama disebut PARA PIHAK, menerangkan terlebih dahulu hal-hal sebagai berikut:

1. Bahwa PARA PIHAK telah sepakat untuk mengikatkan diri dalam suatu perjanjian bangun, operasi dan serah (built, operate, and transfer /BOT).
2. Bahwa dalam perjanjian tersebut PIHAK PERTAMA sebagai pemilik tanah akan menyerahkan tanahnya kepada PIHAK KEDUA selaku investor untuk didirikan bangunan komersial di atasnya atas biaya investor dan pihak investor mendapatkan hak untuk mengoperasikan bangunan komersial tersebut dalam jangka waktu tertentu tanpa memberikan sejumlah fee.
3. Bahwa mengingat maksud dibuatnya perjanjian ini, PARA PIHAK sepakat untuk menggunakan konstruksi perjanjian pinjam pakai dan diikuti dengan perjanjian hibah.

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA dengan ini setuju dan sepakat untuk mengikatkan diri secara hukum dengan membuat Perjanjian ini, dengan ketentuan dan syarat-syarat sebagaimana dituangkan di bawah ini:

PASAL 1

DEFINISI

1) Biaya adalah seluruh biaya pembangunan sebagaimana tersebut pada ayat 3 pasal ini, yang wajib dibayar atau diganti oleh PIHAK KEDUA.

2) Bangunan [_______] adalah bangunan sesuai dengan gambar dan spesifikasi terlampir pada perjanjian ini.

3) Besarnya biaya pembangunan bangunan [_________] adalah jumlah biaya yang disetujui oleh PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sebesar [____________] tidak termasuk nilai tanah.

4) Jangka waktu pengoperasian adalah suatu jangka waktu selama [_____] tahun terhitung sejak hari pertama dari bulan [________] dan berakhir pada hari terakhir dari bulan [______] berikutnya.

5) Pekerjaan adalah semua pekerjaan yang mengenai dan menyangkut serta berhubungan dengan setiap dan semua kewajiban PIHAK KEDUA untuk membangun bangunan [_______] di atas tanah sesuai dengan ketentuan-ketentuan perjanjian ini atau perjanjian-perjanjian yang harus dibuat menurut ketentuan tersebut.

6) Tanah adalah bidang tanah milik PIHAK PERTAMA seluas [_______] yang terletak di [____________].

PASAL 2

RUANG LINGKUP PERJANJIAN

Perjanjian ini meliputi transaksi pembangunan bangunan [_________] di atas sebidang tanah, oleh dan sepenuhnya atas biaya-biaya PIHAK KEDUA sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam perjanjian ini, untuk mana PIHAK KEDUA diberi imbalan dalam bentuk hak pengoperasian bangunan [____________] dan menarik hasil sepenuhnya dari pengoperasian tersebut selama jangka waktu pengoperasian serta menyerahkan kembali bangunan [_____________] serta hak pengoperasiannya kepada PIHAK PERTAMA setelah jangka waktu pengoperasian berakhir.

PASAL 3

PENUNJUKAN

1) a. PIHAK PERTAMA dengan ini menunjuk PIHAK KEDUA untuk melakukan atau menyuruh melakukan pembangunan bangunan [______________] dan membiayai pembangunan tersebut, serta menanggung semua dan setiap biaya, ongkos, pengeluaran, dan kewajiban membayar dalam merancang, melaksanakan, dan menyelesaikan pembangunan tersebut dan PIHAK KEDUA dengan ini menerima penunjukkan tersebut, kecuali pengurusan izin untuk membangun bangunan [_______].

b. PIHAK PERTAMA dengan ini juga menunjuk PIHAK KEDUA untuk mengoperasikan bangunan [____________] sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam perjanjian ini, dan PIHAK KEDUA dengan ini menerima penunjukkan tersebut.

2) PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat bahwa PIHAK KEDUA dalam melaksanakan segala perbuatan dan tindakan berdasarkan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam perjanjian ini, dan perjanjian-perjanjian lain yang timbul atau wajib dibuat dari dan menurut perjanjian ini, tidak akan betindak untuk dan atas nama atau sebagai kuasa dari PIHAK PERTAMA.

3) PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat bahwa sebagai akibat dari ketentuan Pasal 3 ayat (2) perjanjian ini, tanggung jawab terhadap setiap pihak ketiga sepenuhnya merupakan tanggung jawab PIHAK KEDUA sendiri, kecuali hal-hal yang diatur dalam Pasal 4 ayat (2) perjanjian ini.

4) Dengan ini PIHAK KEDUA tidak boleh mengalihkan atau mengoperkan hak pengoperasian atas bangunan [__________] kepada pihak ketiga.

5) Keuntungan atau kerugian yang dinikmati atau diderita oleh PIHAK KEDUA dalam pengoperasian bangunan [__________] sepenuhnya merupakan keuntungan atau kerugian PIHAK KEDUA..

PASAL 4

HAK DAN KEWAJIBAN PIHAK PERTAMA

1) PIHAK PERTAMA berjanji tanpa syarat atau ikatan apa pun terkecuali yang ditentukan dalam perjanjian ini untuk menyerahkan tanah dalam keadaan kosong kepada PIHAK KEDUA dengan suatu Berita Acara Penyerahan yang akan dilampirkan pada dan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari perjanjian ini.

2) PIHAK PERTAMA wajib menjamin hal-hal sebagai berikut:

a. bahwa hak-hak PIHAK PERTAMA atas tanah adalah sah;

b. bahwa penyerahan hak pengoperasian bangunan [__________] pada PIHAK KEDUA dilakukan dengan jaminan PIHAK PERTAMA bahwa PIHAK KEDUA akan menjalankan dan menikmati hak-hak tersebut secara leluasa asal saja sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam perjanjian ini tanpa gangguan atau tuntutan dari pihak manapun yang menentang hak-hak yang dimiliki oleh PIHAK PERTAMA, atau yang menyatakan mempunyai hak terlebih dahulu atau turut mempunyai hak atas tanah, dan oleh karena itu dengan ini PIHAK PERTAMA membebaskan PIHAK KEDUA dari gangguan atas tuntutan-tuntutan itu.

3) a. Apabila gangguan atau tuntutan seperti tersebut pada ayat (2) pasal ini terjadi sehingga mengakibatkan terhentinya pekerjaan, maka PIHAK PERTAMA akan berusaha untuk mengatasi gangguan/tuntutan tersebut dalam waktu selambat-lambatnya 6 (enam) bulan.

b. Apabila sampai dengan 6 (enam) bulan PIHAK PERTAMA tetap tidak dapat mengatasi gangguan, maka PIHAK KEDUA berhak untuk mengakhiri berlakunya perjanjian ini.

c. Jika PIHAK KEDUA mengakhiri perjanjian ini berdasarkan ayat (3) b pasal ini, maka PIHAK PERTAMA akan membayar biaya-biaya yang dikeluarkan selama masa pembangunan bangunan [_________], yang merupakan nilai tertanam ditetapkan oleh Perusahaan Quantity Surveyor yang disetujui oleh kedua belah pihak.

d. Biaya Quantity Surveyor ditanggung oleh kedua belah pihak masing-masing untuk bagian yang sama.

4) a. Apabila gangguan atau tuntutan berkenaan dengan tanah timbul pada masa pengoperasian, dan gangguan tersebut sampai mengakibatkan terhentinya pengoperasian oleh PIHAK KEDUA, maka PIHAK PERTAMA wajib membayar sebesar harga pasar bangunan [__________] untuk masa pengoperasian yang tersisa akan ditetapkan oleh perusahaan appraisal yang disetujui kedua belah pihak.

b. Biaya appraisal ditanggung oleh kedua belah pihak, masing-masing untuk bagian yang sama.

5) Setiap renovasi, penggantian, dan perubahan yang besar atas tanggungan biaya dan ongkos sepenuhnya dari PIHAK KEDUA, harus mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari PIHAK PERTAMA.

6) PIHAK PERTAMA berhak melakukan pengelolaan jasa cleaning service atas bangunan [____________].

7) PIHAK PERTAMA berhak menentukan kontraktor yang akan melaksanakan pembangunan bangunan [___________].

8) PIHAK PERTAMA berhak untuk melakukan pengawasan atas pelaksanaan bangunan [_____________] dan apabila diperlukan melakukan teguran-teguran sehubungan dengan cara pelaksanaan, kebenaran, dan ketepatan pelaksanaan, mutu dan atau jadwal penyelesaian pembangunan bangunan [_____________].

PASAL 5

HAK DAN KEWAJIBAN PIHAK KEDUA

1) a. PIHAK KEDUA wajib menyerahkan kembali bangunan [_______] dan hak pengoperasian bangunan [_____________] kepada PIHAK PERTAMA pada saat berakhirnya jangka waktu pengoperasian dalam keadaan baik dan dapat berfungsi secara maksimal sehingga PIHAK PERTAMA dapat menggunakan dan memanfaatkan bangunan [_________] tersebut untuk jangka waktu paling sedikit 20 (dua puluh) tahun berikutnya.

b. Segala konsekuensi pajak akibat penyerahan kembali bangunan [_______] menjadi tanggung jawab PIHAK PERTAMA.

2) Atas beban ongkos dan biaya sendiri, PIHAK KEDUA tanpa syarat apapun wajib:

a. melakukan atau menyuruh lakukan pembangunan bangunan [_________] di atas tanah sesuai dengan waktu, kualitas, dan spesifikasi sebagaimana terlampir pada perjanjian ini.

b. Memelihara, merawat, dan memperbaiki jika ada kerusakan bangunan [_________] dengan sebaik-baiknya.

c. Menjaga keasrian lingkungan dan tidak melakukan pencemaran lingkungan.

d. Memberikan laporan tahunan atas pemeliharaan dan perawatan bangunan [__] yang harus memuat kerusakan atau penyusutan pada bangunan pabrik dan peralatan-peralatan serta perlengkapannya.

3) Selama jangka waktu pengoperasian dan dengan selalu memperhatikan ketentuan-ketentuan dalam perjanjian ini, PIHAK KEDUA berhak untuk:

1) mengoperasikan bangunan [_____________] sesuai dengan peruntukan sebagaimana telah disepakati dalam perjanjian ini.

2) Menentukan sendiri semua peraturan dan kebijaksanaan dalam pengoperasian bangunan pabrik.

3) Menentukan sendiri jumlah, jenis, kewajiban dari setiap dan semua barang atau bahan yang diperlukan untuk pengoperasian bangunan [____________]

4) Dengan persetujuan tertulis dari PIHAK PERTAMA melakukan perubahan-perubahan besar pada bangunan [_________] sepenuhnya atas tanggungan biaya dan ongkos PIHAK KEDUA.

4) Hak-hak PIHAK KEDUA sebagaimana tercantum dalam ayat (1) pasal ini akan berakhir pada saat berakhirnya jangka waktu pengoperasian.

5) Setelah penyerahan kembali bangunan [____________] dan hak pengoperasiannya sebagaimana diatur dalam Pasal 10 Perjanjian ini, PIHAK KEDUA mempunyai hak untuk menyewa bangunan [_________] dan selanjutnya akan diatur dengan surat perjanjian sewa-menyewa secara tersendiri oleh PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA.

PASAL 8

PEMUTUSAN PERJANJIAN

1) Perjanjian ini dapat diputuskan apabila:

a. Kedua belah pihak sepakat untuk mengakhirinya dan kesepakatan tersebut dituangkan dalam persetujuan tertulis.

b. PIHAK KEDUA tidak dapat menyelesaikan pembangunan bangunan [_____]

c. Terjadi keadaan memaksa (force majeure) dan perjanjian ini disepakati untuk diakhiri.

2) Pemutusan perjanjian ini dapat terjadi pada masa pembangunan bangunan [_______] maupun pada masa pengoperasian bangunan [_________].

3) Dalam hal PARA PIHAK sepakat untuk mengakhiri berlakunya perjanjian ini, PARA PIHAK sepakat untuk mengesampingkan berlakunya Pasal 1266 dan 1267 KUHPerdata.

PASAL 9

AKIBAT PUTUSNYA PERJANJIAN

1) Apabila perjanjian ini putus, maka PIHAK KEDUA wajib menyerahkan fisik bangunan [___________] kepada PIHAK PERTAMA.

2) Apabila perjanjian ini berakhir oleh sebab yang ditetapkan pada ayat (1) huruf 1 Pasal 8, maka PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA tidak akan saling mengadakan tuntutan, akan tetapi hanya akan melakukan perhitungan dan pembayaran-pembayaran serta dengan kewajiban pada PIHAK KEDUA untuk menyerahkan kembali bangunan [__________] tersebut kepada PIHAK KEDUA.

3) Apabila Perjanjian ini berakhir karena keadaan memaksa, masing-masing pihak tidak akan mengadakan tuntutan apapun, dengan ketentuan seluruh penggantian asuransi menjadi hak PIHAK PERTAMA.

PASAL 10

PENYERAHAN KEMBALI BANGUNAN PABRIK

DAN HAK PENGOPERASIAN

1) Dalam hal pelaksanaan perjanjian ini berlangsung dengan lancar dan tertib dan jangka waktu pengoperasian berakhir, maka dalam waktu selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja kalender sejak berakhirnya jangka waktu pengoperasian, PIHAK KEDUA wajib menyerahkan bangunan [___________] kepada PIHAK PERTAMA dengan suatu berita acara penyerahan.

2) Berita acara penyerahan tersebut harus memuat secara terperinci keadaan bangunan pabrik pada saat penyerahan kembali hak pengoperasian dari PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA.

3) Berita acara penyerahan hanya akan disetujui oleh PIHAK PERTAMA apabila PIHAK KEDUA telah melaksanakan kewajiban-kewajibannya yang ditentukan dalam perjanjian ini dan PIHAK PERTAMA tidak akan menolak berita acara penyerahan tanpa alasan yang wajar.

PASAL 11

DENDA KETERLAMBATAN

1) Apabila PIHAK KEDUA terlambat menyerahkan bangunan [_________] dan hak pengoperasian setelah jangka waktu pengoperasian setelah jangka waktu berakhir, maka PIHAK PERTAMA akan mengenakan denda atas operasi yang melebihi jangka waktu tersebut.

2) Besarnya denda pada ayat (1) pasal ini adalah sebesar 1‰ (satu perseribu) dari harga pasar tanah dan bangunan [_____] pada saat itu untuk setiap hari keterlambatan.

3) Besarnya harga pasar atas tanah dan bangunan [_______] akan ditetapkan oleh perusahaan appraisal yang disetujui oleh kedua belah pihak.

PASAL 12

PERNYATAAN DAN JAMINAN

1) PIHAK KEDUA tidak akan melakukan perbuatan-perbuatan atau kelalaian-kelalaian yang bertentangan dengan hukum yang berlaku.

2) PARA PIHAK setuju dan sepakat untuk melaksanakan perjanjian ini atas dasar itikad baik dan setiap perubahan yang terjadi pada organisasi dan kepengurusan PARA PIHAK dalam perjanjian ini, akan diberitahukan oleh pihak yang mengalami perubahan itu kepada pihak yang lain dan tidak mempengaruhi pelaksanaan perjanjian ini.

3) Penandatanganan perjanjian ini berhak dan berkewajiban untuk dan atas nama PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA, dan setiap serta semua tindakan, prosedur dan langkah yang diwajibkan atau lazimnya dilakukan untuk memperoleh hak dan kewenangan tersebut, telah dilakukan sesuai dengan ketentuan undang-undang dan anggaran dasar yang berlaku bagi PARA PIHAK dalam perjanjian ini.

4) Kedua belah pihak telah melakukan segala tindakan hukum yang diperlukan untuk sahnya perjanjian ini, sehingga pelaksanaannya tidak dan tidak akan bertentangan dengan atau melanggar ketentuan-ketentuan hukum atau peraturan-pertauran atau kebijakan pemerintah.

PASAL 13

PENGALIHAN HAK DAN KEWAJIBAN

Hak, kewajiban, dan tanggung jawab PIHAK PERTAMA yang tercantum dalam perjanjian ini tidak dapat dialihkan kepada pihak lain.

PASAL 14

KEADAAN KAHAR

1) Apabila terjadi keadaan kahar, maka kerugian yang dialami PARA PIHAK masing-masing ditanggung sendiri.

2) Yang dimaksud dengan keadaan kahar dalam perjanjian ini adalah bencana alam, huru hara, pemberontakan, pemogokan yang dengan jelas dinyatakan sebagai force majeure. Keadaan-keadaan tersebut harus ada hubungan sebab akibat secara langsung dengan kerugian yang dialami oleh PARA PIHAK.

PASAL 15

HAK MENUNTUT

Kealpaan salah satu pihak untuk menuntut dilaksanakannya ketentuan-ketentuan dalam perjanjian ini, atau untuk menggunakan hak, kewenangan atau upaya-upaya hukum apapun berdasarkan perjanjian ini atau yang diberikan kepadanya oleh hukum sama sekali tidak dapat ditafsirkan sebagai pelepasan ketentuan tersebut dan tidak membatasi hak pihak termaksud untuk meminta dilaksanakannya ketentuan-ketentuan atau untuk menggunakan hak, kewenangan atau upaya-upaya hukum tersebut dikemudian hari.

PASAL 16

DOMISILI

Untuk setiap akibat yang timbul dari dan sehubungan dengan pelaksanaan perjanjian ini, PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA memilih domisili tetap dan sah di Kepaniteraan Pengadilan Neger [_________].

PASAL 17

PENYELESAIAN PERSELISIHAN

1) Setiap perselisihan yang timbul dalam pelaksanaan PERJANJIAN ini terlebih dahulu akan diselesaikan oleh PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA secara musyawarah dalam waktu [____] hari kalender setelah diterimanya surat pemberitahuan mengenai adanya sengketa dari salah satu pihak kepada pihak lainnya.

2) Apabila perselisihan tersebut tidak dapat diselesaikan secara musyawarah dalam jangka waktu [____] hari kalender seperti dimaksud pada pasal 25 ayat 1 di atas, maka PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat akan menyelesaikan perselisihan tersebut melalui arbitrasi di Jakarta sesuai dengan Peraturan Badan Arbitrasi Nasional Indonesia.

3) Apabila ternyata perselisihan tersebut masih tidak dapat diselesaikan melalui jalur arbitrasi, maka PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat menyelesaikan perselisihan tersebut melalui Pengadilan Negeri Jakarta Pusat.

4) Keabsahan, interpretasi dan pelaksanaan PERJANJIAN ini diinterpretasikan berdasarkan Ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia, kecuali undang-undang atau putusan pengadilan di wilayah hukum Indonesia menentukan lain.

PASAL 18

BAHASA

1) Perjanjian ini dibuat dalam bahasa Indonesia dan bahasa Inggris

2) Jika terdapat perbedaan dalam pemahaman versi Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris, maka versi Bahasa Indonesialah yang diberlakukan .

PASAL 19

KETENTUAN LAIN

1) Hukum dan Peraturan.

PERJANJIAN ini diatur, diinterpretasikan dan tunduk pada peraturan perundang-undangan dan ketentuan hukum Republik Indonesia.

2) Addendum.

Setiap perubahan, modifikasi atau pengaturan lebih lanjut terhadap hal-hal yang tidak atau belum cukup diatur dalam PERJANJIAN ini harus disetujui secara tertulis oleh PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA serta dibuat dalam bentuk Addendum.

3) Pengalihan.

PIHAK PERTAMA maupun PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk mengalihkan sebagian atau seluruh hak dan kewajiban berdasarkan PERJANJIAN ini kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis kedua belah pihak.

4) Pemberitahuan.

Setiap surat-menyurat, komunikasi atau korespondensi dalam pelaksanaan PERJANJIAN akan diberitahukan atau disampaikan oleh salah satu pihak kepada pihak lainnya pada alamat seperti tercantum di bawah ini :

1. PIHAK PERTAMA :

PT PUPUK KALIMANTAN TIMUR Tbk

Komplek PT Pupuk Kalimantan Timur Tbk

Bontang 75313

Indonesia

Telp. : (62-__) ____________

Faks : (62-__) ____________

U.p. : [_________] – [_________]

1. PIHAK KEDUA :

PT/CV [__________]

[__________________]

[_________________]

[________________]

Telp : (__)__________

Faks : (___)_________

U.p. : _______________

Masing-masing pihak akan segera memberitahukan secara tertulis kepada pihak lain apabila terjadi perubahan alamat atau tempat pemberitahuan sebagaimana dimaksud pada pasal __ ayat ___ Perjanjian ini.

5) Publikasi.

PIHAK PERTAMA maupun PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk mempublikasikan, menyebarkan, menyerahkan atau mengalihkan sebagian atau seluruh PERJANJIAN maupun materi dan hal-hal yang tercakup dalam PERJANJIAN ini, dalam bentuk atau dengan cara apapun, kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis dari kedua belah pihak.

Demikian PERJANJIAN ini, aslinya dibuat dalam rangkap 2 (dua) di atas bermeterai cukup yang masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama ditandatangani di [_______] pada hari dan tanggal tersebut di atas.

PIHAK KEDUA PIHAK PERTAMA